房屋中介机构避税常见四大花招,房屋中介费如何收费

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房屋中介机构避税常见四大花招 房屋中介费如何收费

2022年1月21日  上海静安区房屋官司律师   http://www.zzfcjfls.com/

  张钰杰上海专业房产律师,现执业于上海申创律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。张钰杰从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

房屋中介机构避税常见四大花招

房地产中介是为消费市场提供房地产评估、经纪、咨询等服务的机构。近年来出现了许多房屋中介机构避税的情况。下面为你解答,希望对你有所帮助。

花招一利用公证先卖后过户

不少业主找到买家后,选择到公证处公证转让房屋,再约定等房子5年期限到了后再办理过户转让手续。到公证部门办理交易公证手续所需花费,与全额征收营业税及附加费相比,确实便宜很多。

风险提示:房屋作为一种特殊商品,实行的是登记备案制,即使进行了公证,在未办理产权过户前,房屋的产权仍属卖方。在此期间,若卖方私自将房屋卖给第三方,房屋的产权就会发生变化。卖方如果因资金短缺还可以拿房产去抵押贷款,当发生还款困难,银行是有权利收房的。这种避税办法下,买方契税是始终不能免的,只有卖方占了税收便宜,但风险却全是买方承担。

花招二签订合同先租后卖

针对5年内转让房屋全额缴纳营业税及附加费的政策,一些卖方与买方约定,买方先以租赁的方式入住,5年期限到了以后双方再按约定价格交易过户,到时租金就抵房价。

风险提示:这种方法和第一种方法一样,也只是卖方节省了售房的营业税及附加费,买方却要承担很大风险。因为房屋的价格具有极大的可变因素,按照现在房价趋势,几年后房屋价格上涨了,房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子,这对于买方来讲,则要承担由此带来的诸多机会成本。

花招三假借赠与真卖房

我国现行税法规定,对私人赠与房屋的行为是不征收营业税的。所以假赠予真卖房,也是一种比较流行的逃税花招。

风险提示:国家税务总局最近已出台新规定,要求个人赠与房屋必须提交有效证明材料,经审核后才能免税,而且规定,这种行为税务机关不能开具发票。新规定最关键的在于,受赠方在以后转让房屋时会面临高额的税收,其个人所得税将按销售收入扣除合理税费后的20%征收,明文规定不得核定征收。

税务人员给买方算了一笔账,比如甲某2006年花40万元买的房子,一年后以45万元再出手,如果2006年不做假赠与,2007年他只需缴几千元的个人所得税;如果做假赠与,甲就要缴近9万元的个人所得税。

花招四签订“阴阳合同”

这是一种最为普遍的做法,许多中介公司建议买卖双方在签订真实合同之外,另外再签一个假合同,把售房价格定得比市场价格低很多,以达到少缴税的目的。

风险提示:这是一种偷税行为,如果被发现,买卖双方除了补缴税款还将面临数倍罚款。成都市房地产交易中心征税窗口就曾发现这样的行为,并被移交税务稽查部门进行处罚。一些人为了省钱,听从中介机构签订假合同,结果自己冤枉被多罚了款;而中介机构矢口否认是自己策划的,因为不是纳税人,反而没事。

房屋中介费如何收费

房屋中介费的收费标准

中介服务费是依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构,为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务,向委托单位收取合理的费用。

1、评估收费。

房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价,其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。土地宗地价格评估收费标准与房地产价格评估收费标准相同。基准地价评估收费另立标准。具体收费标准请参见“房地产中介制度”一章。

此外,每宗房地产价格评估收费不足300元的,按300元收取。

为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计算评估费。

企业转制、资产重组过程中,涉及房地产评估的,按房地产价格评估标准的50%计收评估费。

2、代理收费。

房屋租赁代理费,无论销售的租赁期限长短,均按半至一月销售租金额标准,由双方协商议定一次性计收。

房屋买卖代理收费,按销售价格总额分档累进计收:

500万元以下2.5%

501~2000万元2%

2001~5000万元1.5%

5001~100000万元1%

1001万元以上0.5%

实行独有代理较高收费标准不得超过销售价格总额的2.8%。

3、咨询费

书面咨询费

普通咨询报告,每份收费300;1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,收费标准较高不超过咨询标的额的0.5%。

口头咨询费

房地产中介服务机构对委托人的口头咨询,按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。

觉得房中介机构收取的房屋中介费不合理,应该要及时请律师从旁指导。


文章来源:上海静安区房屋官司律师

律师:张钰杰[上海]

上海申创律师事务所

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