宋，上海专业房产律师,现执业于***律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

二手房没过户，遇上法院查封，怎么办？

　　一网友咨询：我家买了一套二手房，已经支付了全部房款后，卖家将房屋产权证明给了我们保存。我们接着装修房屋后搬进去住了，但是房子一直没有办理过户手续。后来卖家出事了，公安查封拍卖卖家的财产，然后到我家来调查，看了我家和卖家签订的二手房买卖协议，以及房产证。我想要知道我家买的二手房还能不能保住

　　一、买房者已完成过户，法院不可以查封

　　根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条第1款规定，法院不可以对已经完成过户的房屋进行查封。这是因为房屋已经过户了，房屋所有权不属于被执行人，法院不得查封他人的财产。

　　二、买房者未完过户，法院可以查封

　　根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条第1款规定，二手房没有过户到买房者名下，那么法院可以查封房屋。但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，买房者符合条件的，可以据此排除法院执行。

　　排除法院强制执行，未办理过户手续的房产需同时满足三个条件：

　　1、买房者已经支付全部购房款；

　　2、买房者已经实际占有该房产；

　　3、买房者对未办理过户手续无过错。

　　三、第三人之外的原因导致未及时办理过户手续

　　1、因卖家的原因或者他人干扰而未按规定提出房屋过户申请；

　　2、买卖双方当事人已经向不动产登记中心提出房屋转移登记申请，因登记部门原因，为进行房屋过户登记。 　　

　　最后，第三人要举证证明，在法院查封冻结争议房屋之前，已经合法占有房屋。收到争议房屋的产权证，需要出示证据来证明因受到其他客观条件的限制或者影响，导致第三人未能办理过户手续。否则，已经出售但未过户的房屋，法院可以强制执行。提醒二手房购房者要及时办理过户手续。

二手房更名手续如何办理

　　1、确定二手房房产

　　购房者在确定需要购买二手房之后，对所购买的二手房一定要仔细查看，是否与买卖合同中标注的一样，避免在办理房产证更名的时候无法办理，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋权证书、身份证件及其它证件。

　　2、提出过户申请

　　买卖双方针对房产本身无任何疑问之后就可以开始进行房产证过户更名的手续了，买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

　　3、缴纳税费

　　买卖双方需要事先约定二手房更名手续中的税费由哪一方出，税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定，比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的，房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

　　4、正式办理更名手续

　　以上材料步骤都已办理完毕之后，就可以开始进行房产证更名手续的办理了，交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋权证通知单到发证部门申领新的产权证。

　　5、等待领证

　　手续都已办妥，那么只需等待一段时间，买方领取房屋权证、付清房款，卖方交付房屋并结清物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

　　如果购买二手房这种情况去办理房产证的更名手续，在进行二手房买卖的时候还需要查看二手房目前是否存在房产抵押的情况，如果房屋目前还有贷款未还清，那么还要到银行去办理抵押变更手续，或者购房者可一次性偿还剩余的房款。