一次性付款购买二手房的注意事项,二手房买卖贷款交易流程

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一次性付款购买二手房的注意事项 二手房买卖贷款交易流程

2022年2月5日  上海静安区房屋官司律师   http://www.zzfcjfls.com/

 张钰杰上海专业房产律师,现执业于上海申创律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

一次性付款购买二手房的注意事项

  由于现在借贷行业的发展,很多人在购买昂贵的房产以及车辆的时候就是选择进行分期付款,当然还是有一些选择全款购买的,都是全款购买是有一定风险的。下面就让为大家带来一次性付款购买二手房的注意事项的相关内容,一起来看看吧。




  一、一次性付款购买二手房的注意事项


  1、产权核实应该是购房的第1步,但是具体到操作上就没有几个人可以真正落到实处了。其实对二手房进行产权调查并不是什么困难的事情。


  2、二手房的产权分为商品房、公房、经济适用房房等很多种类,而不同的种类在购买时的政策也是不同的。


  3、没有对想购买的二手房的全面情况进行了解就急于交定金是不明智的。因为按照合同约定,如果买家反悔不买,定金是不会退还的。


  4、除非自己对该房的情况非常了解,否则就不要急于交定金。毕竟房子不是只有这一套,没有必要那么急于成交。


  5、很多人在看房时都容易犯一个错误,就是只关注某一方面而忽视了其他方面,这在选购二手房时是不可取的。比如遇到价格便宜的,就忘记了核实其卖房原因或房子户型;看中小区的良好景观却忘记了超高物业费给自己带来的压力等等,作为购房者应该时刻保持冷静,不能只根据片面的喜好去买房。


  6、二手房交易中价格;水分;很高,现在很多房产网站上面的房子价格大多不是房子的真实价格,中介通常都是以低价格来吸引客户,这样一来既会耽误买房人的购房时间,又会打乱其购房预算。


  二、一次性付款买二手房的流程


  1、当买卖双方签订买卖合同时,一定要规定好成交价格、附属设施、付款方式、腾房时间、交房押金及违约等一系列内容,同时买方要支付一些定金。


  2、按合同约定,买方应支付卖方购房全款;买家和卖家要携带户口簿、身份证、结婚证、房产证、土地使用证或不动产证原件及复印件到房管局进行买卖合同的签订。


  3、再到地税缴纳契税,然后是在不动产登记中心完成过户。严格按照合同的约定,进行相应的物业交接。


  三、二手房交易税费


  1、营业税


  根据财政部2015年3月30日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定,自2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售,全额征收营业税。也就是说,不再区分普通住宅和非普通住宅,个人将购买不足2年的住房对外销售均应全额征收营业税。个人将购买超过2年的非普通住房对外销售,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,免征营业税。


  2、个人所得税:


  征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房。另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20%。


  3、印花税:


  不过从2009年至今国家暂免征收。


  4、契税:


  征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。


  5、测绘费


  1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。


  6、二手房交易手续费总额


  住宅6元/平米*实际测绘面积,非住宅10元/平米


  7、登记费:


  80元,共有权证:20元。所需材料:⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张,免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注:房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄,如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前,则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认,并提交房改原始票据原件。


  以上就是为大家带来一次性付款购买二手房的注意事项的全部内容。二手房的全款还是有风险的,所以说在进行购买的时候一定要多多注意了。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询的相关律师,他们会为你做出专业的解答。





二手房买卖贷款交易流程

;  在现在的二手房交易市场,购买二手房大致分为贷款购房、全款购房、分期购房这三类,不管是哪一种都需要买卖双方多多了解交易上的注意事项,维护自己和对方的合法权益,这三类中最复杂的便是贷款购房,下面就给大家介绍关于二手房买卖贷款交易流程的相关内容。




  一、二手房买卖贷款交易流程


  1、买卖双方签订《房屋买卖合同》在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款并约定首付款及贷款的比例在这个环节买方一般应在现场看房的同时查验卖方的《房屋产权证》水电气费记录等凭证有时卖方会要求买方缴纳一定的定金;


  2、买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》用以明确交易资金代收代付的委托关系;


  3、由于二手房的特殊性买方需要先找评估公司对所购房产进行评估银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据需注意的是有些银行会只接受指定评估公司的评估报告而有些银行则没有要求因此购房者在评估前要先咨询贷款银行;


  4、为了保证贷款的安全性一般银行会要求买方提供担保担保人可以是有经济能力的个人也可以是专业的担保公司需注意的是目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款因此购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取;


  5、买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款并取得交存首付款的证明同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料;


  6、银行审核通过后买方与银行签订借款合同银行通知卖方贷款可付;


  7买卖双方带房产证原件及复印件买卖契约及复印件买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续并带旧土地证到土地局办理换证手续;


  8买方带上房产证土地证过户收据经鉴证的买卖契约契税发票等材料到房产局办理房产的抵押手续;


  9银行收到抵押证明后放款贷款发放完毕买方人向房管部门领取新的房产证。


  购房者按照规定的还款方式按时归还借款在还清所有贷款后购房者办理抵押登记注销手续。


  二、二手房买卖交易


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文章来源:上海静安区房屋官司律师

律师:张钰杰[上海]

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