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遭遇一房二卖怎么处理？

　　一、什么是一房二卖

　　一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

　　一房二卖的情形：1、两个买受人中，有一个买受人已取得房屋所有权证。

　　2、两个买受人都没有取得房屋所有权证。

　　二、一房二卖所涉及合同的效力

　　1、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前，则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。但由于房地产开发商自后买卖合同签订时起存在欺诈的情形，因此后买受人在无法取得房屋时，有权请求法院或仲裁机构撤销合同。

　　2、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，签订于取得房屋所有权证之前的合同，为有效合同;签订于取得房屋所有权证之后的合同，为无效合同。

　　3、先、后买受人都没有取得房屋所有权证，如上所述，只要不存在法定的无效情形，所有的买卖合同均为有效或为可撤销。

　　4、在房屋拆迁补偿安置中，如果作为拆迁人的房地产开发商明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，而后又将该安置房屋另行出卖给其他人，被拆迁人主张优先取得补偿安置房屋的，其他买卖合同无效。如果被拆迁人主张解除拆迁补偿安置协议，则其他买卖合同可认为有效。

　　5、如果房地产开发商与第三人恶意串通，进行一房二卖的，则相应的合同无效。

　　三、一房二卖的情况应该怎么处理

　　关于;一房二卖;，应视情况而分别处理：

　　1、在房屋尚未交付的情况下，已经办理房产过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更，所以办理了房屋过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权，成为房屋产权人。

　　2、两个购房人均未办理房屋过户登记手续，且房屋尚未交付，房屋所有权应归已经办理不动产预告登记手续的购房人所有。根据我国《物权法》第二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　3、如果卖房人所签的两份合同均未办理登记手续，那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行是合法履行，我们应当遵守合同的实际履行原则，维护已完成的交易。

　　4、两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付，那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋对价就意味着履行了房屋买卖合同，因此履行了合同义务的购房人，应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，同时也能维护当事人的合法权益。

　　5、一份合同在先已经办理商品房过户登记手续，一份合同在后交付了标的物房屋。那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理，对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行，不管房屋是否交付，将都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。

　　6、还有一种情况是，一份合同在先，且房产已实际交付使用，但未办理商品房过户登记手续，另一份合同在后，未实际交付房屋，但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。已经登记的不动产物权，具有对抗相对人的请求权，以及对抗第三人的支配权的性质，即未办理登记的前买受人无法依据所谓的;物权请求权;主张后买受人返还房屋并承担;侵权;，只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约。

　　7、如果上述所列的几种情况均未发生，则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则，两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行，而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。

　　四、一房二卖后买受人怎么办

　　在商品房买卖合同中，开发商恶意一房二卖的情况下，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了惩罚性赔 偿请求权。;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;，;导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还 已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿;。

　　而在后买方的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定：卖方;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;，;导致合同无效 或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿;。

　　五、如何防范一房二卖

　　为了保护购房人的权利，我国《物权法》第二十条第一款明确规定可以对预售的房屋进行预告登记。在预告登记后，预售房屋发生抵押、另行出售给第三人、强制执行等情况时，这些行为都不能生效。

　　需要注意的是，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请不动产登记的，预告登记失效。这意味着，如果购房人没有及时进行不动产登记，取得正式的房屋产权证，那么三个月后预告登记就会失去效力。一旦预告登记失效，卖房人进行;一房二卖;，购房人的利益必将受损。

如何确定转租协议是否成立

　　一、如何确定转租协议是否成立

　　我国《合同法》第44条的规定：;依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定;。那么，转租合同，只要系合同双方真实意思表示，平等自愿签订，且不存在合同法第52条关于合同无效的情形，那这个合同就是有效的。

　　那么我们应该要想到，既然是转租合同，那就是承租人将标的再行出租，那么原本的出租人是否同意呢。关于转租合同的法律效力，是不受原出租人是否同意的影响的。

　　根据《合同法》第224条的规定，我们可以得知，转租需要经过原出租人同意，但是如果原出租人未同意，其实也并不影响转租合同的效力，该条第二款说未经出租人同意，出租人可以解除合同，这里说的解除合同，是指解除原出租人与承租人之间的租赁合同，而并不是转租合同。

　　这里可能会有人不理解，既然原出租人不同意，则转租的结果很可能不能达成，那么转租合同怎么能够生效呢只要合同满足生效的条件就已经生效了，至于不能达成转租的目的，是因为承租人未经原出租人的同意，从而不能履行转租合同中自己的义务，应当承担转租合同的违约，而转租合同本身，是有效的。

　　法律依据：

　　《中华人民共和国合同法》第四十四条

　　依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

　　二、租赁合同的特征

　　1、租赁合同是诺成、有偿、双务合同。租赁合同的成立无须交付标的物，故为诺成合同；承租人必须按照规定或按约定向出租人交付租金，故为有偿合同；出租人有将租赁物按约定交给承租人使用的义务，而承租人有按约定交付租金的义务，故为双务合同。这一特征使之区别于借用合同。

　　2、租赁合同的标的物只能是特定的非消耗物。租赁合同的标的物可以是动产，也可以是不动产。但因为承租人必须返还，因此只能是特定的非消耗物。

　　3、租赁合同是转移财产使用权的合同。承租人并没有取得对租赁物的所有权。

　　4、租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系，又引起物权法律关系，即一般就不动产的租赁而言，导致承租人获得物权性质的租赁权和先买权。

　　三、租赁合同形式