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购买二手房合同怎么签 中介提供的合同要当心

2018年12月19日  上海静安区房屋官司律师   http://www.zzfcjfls.com/
  购买二手房一般有两种途径:一是亲朋好友熟人介绍;二是通过中介机构介绍。我们往往发现,通过亲朋好友介绍的,有不少买家碍于情面不签书面合同,只是口头约定,或者签有书面合同,但又非常简单和随意,对于合同中一些重要的条款如违约责任等碍于情面就没有约定;通过中介机构介绍的,往往采用中介机构提供的自制格式合同,这些合同的条款一般是约束买卖双方的,而对中介结构应承担的义务和责任却没有明确的规定。以上的这些情况都会给房屋交易带来了隐患,一旦因意想不到的情况出现纠纷,买卖双方都会因缺乏必要的证据而无法运用法律武器来保护自己的合法权益。
  怎样通过理性签订合同,来保障自己买房过程中的权益呢?先得了解一下新二手房合同规范文本的三个特点:
  1、合同主体为三方:
  在大多数合同主体仅为买卖双方的基础上,增加了参与交易的第三方——中介公司为合同主体。这样明确了中介公司的权利与义务,既能保护买卖双方的合法权益,同时也能维护中介公司自身的合法权益。
  2、明确了房屋房款交付等关键环节
  合同示范文本对二手房交易中最容易出现纠纷的房屋、房款交付方式以及税费支付方式等环节作出了详细规定,能尽量避免纠纷的发生。
  3、违约责任很明确
  合同示范文本不但对买卖双方之间的违约责任,同时也对买卖双方与中介之间的违约责任进行了明确约定。同时,示范文本对违约情况进行了细化,有效避免了类似争议的出现。
  那么,结合二手房交易中的现实状况,新二手房合同又能够规避哪些风险呢?
  第一条房屋坐落,产别,书证号等房屋基本概况的规定可提醒买卖双方对相关的情况注意,避免因未告知或不知情最后导致纠纷的发生。租赁情况可避免买方拿到了产权证但拿不到房屋使用权的情况;抵押情况的预先告知,对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式都有可能有一定的影响,能让买卖双方对以后的交易做到心中有数,避免因不知情而导致的互不信任继而增大产生纠纷的可能。
  第二条中约定房屋按套转让,可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。附属设施设备的事先明确,可避免交房时产生不必要的纠纷。
  第三条产权证过户方式及税费支付方式的约定,能让双方对各自的权利义务做到心中有数。
  第四条房款的支付方式和时间的事先约定,可让卖方对什么时间,分几次能收到全部的房款做到心中有数,对买方逾期付款的违约责任的详细规定,可避免因约定不清而产生纠纷和纠纷发生后因无相应的约定而导致的纠纷无法处理的情况。
  第五条房屋交付方式的详细规定,对买方什么时候能取得房屋的使用权提供了保证,也对因卖方逾期交房产生的纠纷如何处理提供了依据。
  第六条佣金的明确约定,提醒买卖双方支付佣金是自己的义务,从而避免中介方因收不到佣金而与买卖双方产生的纠纷。
  第七条对合同变更的相关规定提醒三方,避免因不懂法而擅自改变合同引起的纠纷。
  第八条其他约定,由于房地产交易个案的特殊性,买卖双方及中介方可根据自己的特殊性在此作出相应的约定,这也是对二手房合同示范文本相应条款的补充。
  第九条的相关规定约定了中介方与买卖双方之间以及买卖双方自身之间什么情况该承担什么样的违约责任,这有效避免了纠纷产生后因约定不清而导致纠纷无法处理的情况。
  第十条免责条款的规定,能有效避免因三方之外的原因导致交易不能进行时而产生违约责任认定的纠纷。
  第十一条争议解决方式的选择,能确保一旦纠纷产生后能按照合法、有序的方式去解决。
  第十二条提醒合同未尽事宜采取附件补充,避免因合同未约束到的问题而产生纠纷。
  第十三条合同三方的签字对确保合同的安全提供了保障。


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