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前期物业管理中物业管理企业的法律地位

前期物业管理中物业管理企业的法律地位前期物业管理是指新建住宅区物业产权人委员会成立之前，由开发建设单位自行或者委托物业管理企业对新建住宅区实施的前期物业管理活动。由于前期物业管理过程中，物业管理企业大都是开发建设单位委托或选聘的，物业管理企业民业主之间没有签订物业管理合同。同时，前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。物业管理纠纷产生后，业主最常采取的措施就是拒付物业管理费。物业管理企业因此受到损失也常见。物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，前期物业管理也不例外。实践中，物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和期限，从而明确物业管理企业的权利和义务。目前，因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同，从而使合同的形式多种多样。无论何种形式的合同，物业管理企业的主要合同权利就是收取物业管理费。本文结合不同形式的前期物业管理合同，分析物业管理企业在合同中的法律地位，讨论物业管理企业用法律手段追讨物业管理费的方式或手段，以维护物业管理企业的合法权益。一、物业管理企业与开发单位签订前期物业管理合同通常参与实施前期物业管理的物业管理企业都是开发单位设立的或是与开发单位关系密切的物业管理公司。这种形式的物业管理合同比较容易订立，因物业管理费发生纠纷时，合同内容也容易补救。这种形式合同中，物业管理费的承担应当特别明确。开发单位未出售或其自己使用的物业，物业管理费由开发单位承担，一般没有异议。当开发单位不按合同约定的标准支付物业管理费时，物业管理企业可依据合同向开发单位追索。实践中很少发生物业管理企业起诉开发单位要求偿付物业管理费的现象，是因为物业管理企业放弃了合同权利，自己承担了这部分损失。对已出售并交付使用的物业，物业管理费的承担，我国各地的相关法规规定不尽相同。有的地区相关法规规定，前期物业管理费用全部由开发单位承担。其主要理由是业主不是前期物业管理合同的当事人，该合同对业主没有约束力，同时，由于业主未参与该合同的制定，容易发生开发单位与物业管理企业合谋侵害业主权益。有的地区相关法规规定，已交付使用的物业，其物业管理费由业主按政府主管部门核准的收费标准缴纳。我市的相关法规规定和实践都是如此。这种情况下，物业管理与业主之间没有物业管理合同关系，如果业主拖欠物业管理费，物业管理企业直接起诉业主要求偿付物业管理费，缺乏依据，法院也不受理物业管理企业的起诉。另一方面，物业管理企业实际履行了物业管理义务，又应当得到报酬。物业管理企业可以依据与开发单位之间的物业管理合同，要求开发单位支付物业管理费，但因其与开发单位之间的隶属关系，又不愿起诉开发单位。由于开发单位在出售房屋时，一般都与业主签订了物业管理合同，开发单位依据合同关系，物业管理企业作为实际履行了物业管理义务的应受偿方，由开发单位和物业管理企业作为共同原告起诉业主要求偿付物业管理费。这应当是可行的方式和手段。二、物业管理企业与受业主委托的开发单位签订前期物业管理合同由于开发单位不具备实施物业管理的条件和能力，又要保证其开发建设的物业达到预期的物业管理标准，以树立企业形象，开发单位通常在出售房屋时与购房者签订前期物业管理合同，约定由开发单位实施物业管理，且业主同意开发单位可将其物业管理行为转委托物业管理企业实施。开发单位凭业主的此项同意，与物业管理企业签订前期物业管理合同。在这种情况下，物业管理企业与业主就物业管理费发生纠纷时，如何追偿，就需要作进一步分析。业主作为委托人将物业管理行为委托给开发单位实施，开发单位接受业主的委托后，经业主同意，将该物业管理行为转委托给物业管理企业实施。业主、开发单位和物业管理企业三方形成了转委托合同关系，业主和物业管理企业之间就委托的履行物业管理行为直接产生权利义务关系。物业管理企业在完成物业管理任务后，有权直接向业主要求支付物业管理费。由于开发单位是物业管理企业的委托人，双方又是一个相对独立的委托合同关系，物业管理公司又有权依据双方的物业管理合同向开发单位要求支付物业管理费。同时，由于在这一转委托关系中，业主和开发单位都可以向物业管理企业对物业管理工作提出各项要求，而物业管理企业对两者提出的要求都有义务履行。因此，业主和开发单位对物业管理企业应得的物业管理费应承担连带责任。总之，在这种情况下，物业管理公司可任意选择向业主或开发单位追偿物业管理费，也可以要求两者承担连带清偿责任。实践中，当发生物业管理费纠纷时，对是否同意开发单位将物业管理工作转委托给某一特定的物业管理企业，业主一般持否定态度。为了达到拒付物业管理费的目的，业主总是坚持其虽然同意开发单位的选聘物业管理企业，但对开发单位最终选任的某物业管理企业却未同意。因此不同意向物业管理企业支付管理费。如果该业主过去曾向物业管理企业支付了物业管理费，可以视为该业主以默示的方式表示同意开发单位的转委托行为，但这种情况下，一般该业主自始就未向物业管理企业支付过管理费。最近我市就发生过这样的案例，当物业管理企业向法院起诉要求业主偿付物业管理费时，法院认为该业主与物业管理企业之间没有转委托关系，而建议物业管理企业撤诉，另案起诉开发单位。因此，建议在这种情况下，物业管理公司因追偿物业管理费起诉时，将业主和开发单位列为共同被告，并要求物业管理的最终受益者——业主支付物业管理费。三、物业管理企业与业主签订前期物业管理合同当开发单位在售房或交付房屋前已经确定了物业管理企业时，开发单位在售房或交付房屋时就要求购房者直接与物业管理企业签订前期物业管理合同。这种情况下，虽然该物业管理企业是开发单位单方选定的，购房者完全是被动地接受并同物业管理企业签订前期物业管理合同，只要购房者不是被胁迫而签订该合同，或者只要购房者没有证据证明是被胁迫的，该合同应当是有效的。物业管理企业依据该合同向业主追偿物业管理费就比较简单方便了。

实践中，还有物业管理企业与开发单位、业主三方共同签订的前期物业管理合同。这种情况下，只要合同的内容合法，物业管理企业向业主追偿物业管理也不会存在法律上的障阻。综上分析，前期物业管理合同是委托合同，物业管理企业是受委托方或次受拖方，委托方是业主或开发单位。为了明确物业管理费的承担人，便于追偿物业管理费，物业管理企业应当直接与业主签订前期物业管理合同，或者与业主、开发单位三方共同签订合同

某小区业主委员会选举办法

第一条 根据我国宪法、选举法和有关房屋土地管理部门发布的关于业主委员会的文件精神，制定本办法。　　第二条 业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会的选举要成立筹备组，在房产管理局、小区办公室和小区所在地的街道办事处的指导、监督下筹办业主委员会的选举工作。　　第三条 业主委员会的选举实行住宅房屋每1单元1票，非住宅房屋每3000平方米1票，不足3000平方米的每1产权证1票；使用人代表每人拥有1票。　　第四条 每一投票人在一次选举中只有一次投票权。　　第五条 业主委员会成员由7人组成，其中设主任1名。业主委员会每届任期3年，可连选连任。　　第六条 业主委员会成员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力，具有完全的民事行为能力的产权人或产权人代表、使用人。　　第七条 10名以上的产权人或产权人代表、使用人联名，可以推荐提名业主委员会成员的候选人。其中主任候选人的推荐，必须有20名以上的产权人或产权人代表、使用人联名。　　第八条 业主委员会采取公告方式选举产生，不经公告，选举无效。公告内容包括投票日期、投票地点、候选人名单和当选名单等。　　第九条 业主委员会成员的候选人每人可以提出1名监票人。　　第十条 上一届业主委员会或第一届业主委员会筹备组应当公告委员会候选人名单，同时应当在投票日期前的1个月内将候选人名单和本办法送达全体产权人。　　第十一条 送达方式采取直接送达或邮寄送达；直接送达的，由上一届业主委员会或第一届业主委员会筹备组两名工作人员直接送达业主手中，并办理送达手续；邮寄送达的，须留存挂号存根。