如何处理必要性生活房屋抵押执行问题,在建工程部分转让的流程

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如何处理必要性生活房屋抵押执行问题 在建工程部分转让的流程

2022年1月6日  上海静安区房屋官司律师   http://www.zzfcjfls.com/

  张钰杰上海专业房产律师,现执业于上海申创律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

如何处理必要性生活房屋抵押执行问题

  核心内容:对虽设定抵押但属被执行人及其抚养的家属生活必需房屋不得执行的理解和具体适用,不独关系银行和购房人,对开发商也影响巨大。严格贯彻不能执行的精神,将使银行惜贷、购房人融资成本大增,从而严重影响有能力的购房需求,进而影响开发商。若采取不使购房人陷于更穷困境地的标准则可以更好地平衡银行与购房人的风险,促进房地产市场的发展,也为开发商所乐见。具体而言,要注意如下问题:

  1、更穷困规则只适用于抵押房屋本身担保的债权系由于购置抵押物所负下的债务,对于抵押房屋用于担保其他债权或为其他人设定担保的,不予适用;

  2、生活必需居住房的保护系基于保护民生的公序良俗原则之考量,当事人不能直接通过特约予以排除适用;

  3、要固定购房人购房前的居住条件证据:即使是投资用房,购买房产后也可能改变为购房人自己的居住用房,因此,银行也应当注意收集购房人的相关居住条件的证据,由三方签章确认,必要时甚至可采取限制购房人出售原住房的措施;

  4、要固定购房人首付款的证据:特别是开发商要规范经营行为,避免虚增首付款现象的发生,特别要注意防范购房人主动要求抬高房价,取得贷款后再返款给购房人,使风险分配失衡;

  5、协力办妥房屋抵押登记:对于按揭贷款,其抵押登记需银行、购房人和开发商的共同协力,以有效设定抵押权;作为债权银行特别要注意防止既然是生活必需的房屋,因此设不设定抵押权无所谓的倾向。

在建工程部分转让的流程

  有些建筑公司在承包工程后已经出现了资金短缺的情况,但是又不愿意将工程全部转让出去,那么就可以选择只转让部分的在建工程,虽然只是转让一部分但是也要遵照规定办理相关的程序,那么在建工程部分转让的流程是怎样规定的呢下面为您详细解答,希望对大家有帮助。

  一、在建工程部分转让的流程

  1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查,或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格,并在此基础上签订书面转让合同;

  2、在相应行政机关办理相关过户登记。因项目公司主要资产转让减少注册资本的,还须通知债权人并在报纸上公告,项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续;

  3、转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续;

  4、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序;

  5、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、协议的权利义务移转程序等。

  二、转让在建工程项目需提交的主要资料

  1、转让方和受让方各自的申请报告;

  2、市、区县计委立项批复和商品房计划;

  3、红线定点批文及规划方案意见书;

  4、建设用地批准书、国有土地使用证及土地出让合同;

  5、工程建设总平面图;

  6、房管部门拆迁批文及安置清单和安置情况说明;

  7、市建委对工程初步设计批复文件;

  8、开发项目手册;

  9、受让方公司财务报表和银行资信证明;

  10、转受让方企业开发资质证书、营业执照复印件;

  11、转让合同或协议原件;

  12、项目建设计划和开发项目不得再转让的保证书;

  13、该转让项目未抵押的依据。

  三、在建工程转让的税费

  1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额,缴纳土地增值税。

  2、规定扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

  3、税率的确定四档:增值额未超过扣除项目金额的50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的,税率为60%。为计算方便,可以通过速算公式计算:

  土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数。

  

  综上所述,只是转让部分在建工程的也需要到相关单位进行变更登记,虽然这种形式承担的风险会降低,但是买受人还是应当对工程的情况详细了解,在建工程不管是全部转让还是部分转让都是需要缴纳税费的。以上就是;在建工程部分转让的流程;全部内容,希望对大家有帮助,谢谢阅读。


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